制度约束与房价升降——兼评董藩教授的一些观点

制度约束与房价升降[1]

——兼评董藩教授的一些观点

刘宝宏

（东北财经大学工商管理学院，116025）

我国商品房市场有一个奇特现象：一方面商品房空置普遍存在，一方面商品房价格一路上扬。经济学的基本原理是需求定律。这原理说，价格与需求量成反向变动。商品房空置普遍存在，意味着供给量大于需求量，房价理应随之下降，但现实中的房价非但不降反而上升，这是为什么？这现象我于2002年开始关注，2003年找到答案，浅显易懂，虽在不少场所解释过，但自知自己一届书生，不可能改变社会，好奇心得到了满足，也就懒得动笔写出来。

没想到，近年来商品房市场依然如故。这奇特的现象非但没有消失，而且还有愈演愈列之势。政府先后出台的调控措施由于“不得要领”而见效甚微，甚至还有“政策失灵”的趋向。不过，促使我今日下笔的原因，却是读了董藩教授近期发表的《说空置率过高是个谬误》一文（《经济学消息报》2006年4月14日第十五期第5版）。董藩教授是国内研究房地产问题的专家，对商品房市场发表过不少高见，但该文表达的观点——我国商品房实际空置率不到1%，“说空置率过高是个谬误”——实在难以令人信服，且有误导大众视听与政府决策之嫌。正确的答案不说出来，错误的观点就会流行。还是让我把当年找到的答案写出来吧。

一、空置率如何计算不重要

诚如董藩教授所言，目前国内关于商品房空置率的计算确实还没有一个普遍认可的方法。流行的空置率计算方法主要有三种：一是全社会空置房面积除以全部住房面积；二是空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；三是空置商品房面积除以当年竣工面积。由于三种方法使用的分子分母不同，因而计算结果相差很大。令人不解的是，董藩教授在批驳后两种方法的计算结论“耸人听闻”之后，没加任何说明就径直采用了第一种方法。结论当然“与众不同”，但却同样难以令人信服。

据我猜想，董藩教授之所以采用第一种计算方法，是由于下面这个现象不好解释。“如果空置率真的远远超过了国际警戒线，甚至达到26%这样的地步，就意味着商品房处于绝对的供过于求状态，房价必然呈现明显下跌趋势，许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨，上涨速度甚至很快，开发商都在拼命拿地，有强烈的开发建设冲动”。毕竟，简单的“产品结构不合理”不能说明问题。因为，开发商都是“惟利是图”的，“这么多年过去了，开发商为什么不主动调整，适应需求呢？”。由此，董藩教授思路一转：既然这么高的空置率不可能，那么，一定是计算方法有问题，解释这个现象也就要换个计算方法。且不说选择第一种计算方法是否合理，单就解释现象而言，不好解释不等于不能解释，试图通过转换计算方法来解释，这就有点“削足适履”的味道，不但有可能掩盖了问题的实质，而且还可能误导相应的政策设计。

我在这里并不想断言哪一种空置率计算方法更科学、更适宜。不仅因为那是统计学家们的工作，更重要的是，对于判断中国当前商品房市场的空置情况而言，空置率如何计算根本不重要。要知道，空置率计算的目的无非是要说明商品房市场的空置情况。既然中国商品房市场的空置情况就象“秃子头上的苍蝇”，是明摆着的事，我们又何必为采用哪一种方法争来争去呢？记得1999年到海南，随处可见的“半拉子”工程触目惊心。后来听电视上讲，海南采取了“爆破”方式清除了不少。好几年没去海南了，不知道海南的“半拉子”工程还有多少？说一下我所在这座城市的情况吧。虽然手头没有具体的统计数据（实际上，我对很多城市统计数据的可信性都有所保留），但我却敢肯定地说，空置率肯定不低，至少会超过董藩教授计算出来的1%。明显的证据是，坐在家里头就可以说出至少有十座以上几十层高的大楼处于空置状态。真的，难道会有谁否认中国商品房市场存在大量空置吗？

实际上，商品房空置率就象一般产品的滞销率，反映的是产出与销售之间的比率情况。滞销率越低，意味着企业的产品越“适销对路”，资金回笼越快，赢利能力越高。反之，企业的生死存亡就可能是个问题。但是，多高的滞销率是个警戒线，恐怕就不好划定一个统一标准。因为，不同企业的“抗滞销能力”不同。这既与企业的资金充足情况有关，也与企业的生命周期阶段、其他业务的发展情况等因素密不可分。商品房空置率同样如此。虽然任何房地产企业都不希望空置率太高，但倘若想要划定一个警戒线，似乎没有太大实际意义。换言之，空置率高与不高，主要应从企业或地区的角度具体分析，宏观统计数据仅仅是一个大体参照。这也可以补充前文所说，对于判断当前中国的商品房市场状况，如何计算空置率并不是一个关键问题。

前面的推理蕴涵着这样一个结论：商品房市场存在一定的空置率实属正常。不过，就其产生原因，董藩教授给出的“正常空置”与“市场空置”之分以及“产品瑕疵”等观点却不正确。在我看来，甚至是“本末倒置”了。理由在于，虽然从个体来看，单个消费者的购房决策可能需要考虑几个月、一年甚至更长时间，为了搜集更多的市场信息，他们也会东奔西走比来比去，但只要我们到任何一个新开盘的商品房销售现场走走、看看，就知道想要购房的消费者是如此之多，强大的“市场总需求”足以把消费者买得起的楼盘抢购一空。是的，商品房的普遍空置不是因为消费者需求不足，而是由于商品房的价格过高。毕竟，天下没有卖不出去的东西，只要价格足够低。

二、为什么商品房价只升不降

问题的关键是解释商品房空置普遍存在，而房价却只升不降的奇特现象。我的调查结论是，开发商面临的制度软约束使其敢于“只提价、不降价”，进而造成了房价的一路上扬。大家知道，商品房市场中的开发商都应该自负盈亏，而自负盈亏的性质又决定了它应该看着市场行情调整价格政策。行情看好，价格提高，行情不妙，降价出售。现在的情形奇特在，商品房空置也不降价。这只能说明一点，开发商不怕空置。商品房空置意味着大量资金沉淀，不考虑宏观效应，单就具体开发商而言，那可是关系到自身生死存亡的大事。开发商为什么不怕呢？没有企业不怕死，开发商之所以不怕，是因为在当前的制度环境下，商品房空置不但不会危及它的生死，甚至还有利于它的发展。是奇特的结论吧？但却不奇怪。且看我慢慢分析。

让我们从当下中国商品房市场的运行机制谈起。现实中的商品房市场有开发商、建筑商、材料供应商、商品房销售商等多家主体，但其核心角色却是开发商。这不仅因为它直接面对消费者，还因为它负责商品房开发最关键的两个要素——土地与资金——的购买（从这一角度来看，建筑商等主体只不过是开发商的业务外包承接者而已）。在我国当前土地“实质产权”归国家所有的情况下，开发商若要获得某块土地的“开发权”（实质是一种使用权），就必须向当地政府购买。由于开发商需向当地政府支付的土地“出让金”往往不菲，为一般企业自有资金所难以负担，所以，开发商大多要向银行申请贷款（当然，现实中不排除有几个开发商联合起来，利用自有资金开发商品房的情况。但是，这在当下中国不多见，同时，空置也不降价的企业也不会是它们）。个中细节不论，最终形成的局面是，银行为开发商提供大量开发资金，开发商以其购买政府出让的土地，然后通过“分包”等形式进行商品房建设、销售等业务；又或者开发商利用自有资金支付政府的土地“出让金”，然后通过让建筑商、材料供应商等主体“垫付”资金等形式维持后续环节运作。不管采用哪种形式，大都会形成以下几个明显的厉害关系：一是银行如期收回贷款的可能性取决于开发商的商品房销售情况；二是开发商的可获利润大小取决于商品房的价格高低；三是政府的土地“出让金”多少与商品房价格走势正相关。四是其他参与主体能否如期收回“垫付”资金以及应得利润依赖于商品房销售情况。用一句话概括，开发商、银行、当地政府、其他参与主体的切身利益都紧紧维系在商品房价格之上。不难理解的推论是，房价越高，四者的利益越有保障，反之亦然。

开发商、银行、地方政府、其他参与主体四者命系房价的后果是，开发商与其他参与主体有推动房价上涨的内在动力，而银行、地方政府不但有同样的希冀，更由于与开发商的生死绑在一起，它们在一些制度的执行中往往会出现相机松动，加之一些制度原本就不完善、存在一定漏洞，那么，原本用于约束开发商行为的制度就有可能软化，从而大大助长开发商把持房价只升不降的能力。最终的结果是，房价持续上涨，即便是商品房存在大量空置。

具体来说，开发商面临的制度软约束至少有三个来源。一是“地方政府父爱主义”的放纵。由于地方政府的土地收益依赖于房价高低，同时，与商品房相关的各项税收也与房价正相关，因而，对于开发商推动房价上涨的行为，地方政府即便不暗地里协助推动，至少也没有迫使其降价的动力。尤其是在“自由定价”的市场口号下，这一点做起来就更加冠冕堂皇。二是现有制度的漏洞与不合理。这里以银行的“还贷”制度为例。按照现有规定，倘若开发商不能按时还贷，银行可以对其抵押物（主要是开发的商品房）进行变卖、抵帐。漏洞在于，银行核算抵押物的价值通常是以市值算。在这种情况下，开发商当然愿意把房价抬上去。因为，倘若房子可以高价售出，其可获利润必然增加，倘若房子卖不出去，以高价估值给银行抵帐也比降价出售来的划算。三是已有制度的执行不力或行同虚设。比如说商品房必须“封顶”才可发售的规定。这一制度设计的初衷是提高房地产开发的“门槛”，杜绝开发商“空手套白狼”式的商业运作，减少其对银行的信贷依赖以及降低相应的金融风险。但是，现实中的楼盘发售又有多少是在“封底”之后呢？开发商想出了让消费者交预付款“排号”的方法，难道相应的执法部门就真地无计可施，只好听之任之了么？

让我小结一下。在商品房空置普遍存在的情况下，房价只升不降的根源在于制度软约束，而制度软约束的形成，又与制度设计、执行部门的利益与房价正相关有关。有制度不执行，实际等于没有。因此，制度软约束可最终归结为制度缺失。换言之，当前中国商品房市场房价只升不降的奇特现象，是开发商“无规则游戏”的结果。

三、让制度约束“硬”起来

很多人问过我这样一个问题：商品房价会降吗？是啊，对于中国老百姓而言，几十万甚至上百万的房款已成为人们心头最最沉重的负担。要知道，如此巨额的房款，一个人（家庭）一生的积蓄都可能不够。关心房价走势，实在是人之常情。我深信经济学家不是风水先生，不可乱加预测，但从理论出发，给出一定的推测应该不会大错。于是，我每次都重复同样的回答：“看政府的！”。

在市场经济条件下，政府的主要职责是提供“公共产品”。商品房市场是一个“私人产品”市场，我国经济也已基本实现市场化转型，政府怎么能干预商品房市场呢？我的理由是，在当前制度软约束的情形下，商品房开发商实际上处于“只负赢不负亏”的状态，赚了钱是它们的，赔了钱则由银行或政府兜底。这其中蕴藏的潜在风险一旦爆发，毁掉的绝不仅仅是商品房一个市场，而是整个中国经济与改革。日本于90年代破裂的“泡沫经济”就是前车之鉴。换个角度看，一个国家或地区经济或社会发展的稳定环境，本身就应是政府提供的一种“公共产品”（可惜的是，这一点几乎没有受到学界的普遍重视）。

近年来，中央政府确实是行动起来了。先是“国八条”，接着是酝酿征收物业税。但是，由于政策设计的出发点有误，最终的结果大多是“治标不治本”。这还没有什么大不了。令人担心的迹象是，政府要推行廉价房或补贴政策。这就离正确的政策设计更远了。

廉价房政策的初衷是好的，但实际效果却往往适得其反。廉价房原本是为了买不起商品房的贫困家庭而建，实际购买的人却往往是已经拥有一套甚至多套房子的富裕人家。这一现象，从新政治经济学的基本原理不难理解。毕竟， “有门路”的人永远比普遍百姓更有“寻租”能力。实际上，这一问题已经在一些城市表现出来并被认识到。中央电视台就曾报道了哈尔滨市为纠正这一问题所采取的新措施：“变暗补为明补”，从原来的廉价房建设到直接向贫困家庭发放购房差价款。从经济学角度看，这显然是一个进步。但从解决商品房市场的根本问题看，依然是围着表象在打转。

中国商品房市场若要真正健康发展，消除房价只升不降的怪现象，根本出路还在于让制度约束“硬”起来。这至少包括以下几个方面：一是让现有的制度真正执行起来，真正做到“有法必依，执法必严”；二是完善制度建设，填补现有制度的漏洞，让“市场游戏”真正地按规则进行，使企业成为真正“自负盈亏”的利益主体；三是解决好中央政府与地方政府的委托代理关系，实现中央政府良好政策与地方政府部门利益的激励相容，割断地方政府利益与高房价之间的正相关关系。已经说过了，我本书生。这些措施说起来轻巧，实际落实起来必定是困难重重，各种利益纠葛实在不容易理清。但从中国商品房市场乃至中国经济的健康发展计，我相信，我们的政府决策人有这样的胆识与智谋。

最后，还是想引用张五常教授的两句话：“经济研究应该以一个真实世界的现象为出发点，用理论推出假说作解释，然后试把假说一般化”，“解释现象的重点是局限条件的处理。局限条件是真实世界的事，不可以子虚乌有的假设出来”。